Застройщики предлагают для поддержки спроса целый ряд схем и увеличивают скидки. Собственники вторичного жилья тоже готовы снижать цены
В январе 2024 года столичное управление Росреестра зарегистрировало 7,85 тыс. договоров ипотечного кредитования, падение к августу — последнему месяцу перед началом цикла повышения ключевой ставки ЦБ — оказалось почти двукратным.
Даже с учетом сезонного фактора, говорят опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» участники рынка, серьезный спад ипотечного спроса очевиден. Это касается и вторичного рынка, и новостроек — хотя на первичном рынке пока сохраняются льготные госпрограммы, изменения в них охладили интерес покупателей в столичном регионе.
И это объяснимо: расходы на обслуживание ипотечного кредита в Москве за год существенно выросли, подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Рассмотрим квартиру стоимостью 12 млн руб. В качестве рыночной ставки на текущий момент примем 18%, на февраль 2023 года — 11%. Первоначальный взнос повысился с 20% до 30%. Срок действия кредита — 30 лет. Тип ежемесячных платежей — аннуитетные, — объясняет эксперт. — Если в феврале прошлого года ежемесячный платеж на таких условиях составил бы порядка 91,4 тыс. руб., то в феврале 2024-го — уже 126,6 тыс. руб. в месяц».
Изменившиеся условия госпрограмм также сказались на интересе потенциальных заемщиков. Речь не только о снижении лимита по госпрограмме на новостройки, которое фактически сделало ее неинтересной столичным заемщикам, — квартир, подходящих под лимит льготной ипотеки, практически нет в старых границах столицы, в основном такие предложения есть в Новой Москве.
«Если ранее при низких процентах по ипотеке цены на аренду были почти сравнимы с ипотечным ежемесячным платежом, то после повышения ипотечных ставок вариант аренды для некоторых участников рынка стал более привлекательным для решения жилищного вопроса», — говорит и руководитель направления «Ипотека и страхование» в «Авито» Артур Ахметов.
«В рамках льготных продуктов, из-за того что многие банки перешли на обязательное субсидирование ставки, застройщикам, чтобы войти в льготные программы, пришлось поднимать цены. В среднем повышение прошло на уровне 10–15%», — поясняет директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. По оценке ЦБ, ипотечный спрос в целом по стране снизился год к году примерно на четверть, а выдачи по льготным программам в феврале были вдвое ниже усредненного ежемесячного показателя второго полугодия 2023-го.
Рассрочка вместо ипотеки
Спад спроса на подорожавшие жилищные кредиты на столичном рынке новостроек сопровождается ростом популярности рассрочек. По оценке участников рынка, такие программы сейчас предлагаются на более чем 40% столичного предложения. В сделках с новостройками доля рассрочки, в зависимости от компании, варьируется от 10% до 30%.
«На фоне ограничений по госпрограммам, дополнительных комиссий, которые ведут к удорожанию лотов, и снижения темпов продаж хорошей альтернативой ипотеке становится рассрочка, — рассказывает директор ипотечного центра ГК «Миэль» Юлия Ибрагимова. — Доля предложений с рассрочками за последний месяц подросла. Мы проанализировали данные одного из крупнейших застройщиков и можем отметить, что с декабря в целом ряде его московских ЖК доля лотов, предлагаемых в рассрочку, выросла сразу на треть — примерно с 70% до 100%».
Траншевая ипотека
Алексей Новиков отмечает, что один из основных инструментов, с помощью которых сейчас реализуются новостройки, — это ипотека в рассрочку, которую также называют траншевой: кредит делится на части как по сумме, так и по срокам, это позволяет разбить и ежемесячный платеж. «Траншевая ипотека в Сбербанке — это один из основных продуктов в дополнение к субсидированию», — говорит Новиков.
«Вернулась программа траншевой оплаты, когда достаточно внести 15% первоначального взноса, далее по 10% ежемесячно, а остаток можно выплатить после ввода дома в эксплуатацию или перейти на ипотеку», — отмечает и директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Эксперт отмечает, что последний вариант востребован у покупателей, которые рассчитывают таким образом переждать период высоких рыночных ставок.
Аккредитивная ипотека
В качестве набирающего популярность инструмента продаж новостроек Руслан Сырцов упоминает аккредитивную ипотеку. Эта схема продаж предполагает изменения в договоре долевого участия: часть средств дольщика, как и при стандартном ДДУ, размещается на эскроу-счете, а часть — на аккредитиве, что позволяет застройщику пользоваться этими деньгами, не дожидаясь сдачи дома. Чтобы сделать продукт привлекательным для заемщиков, им предлагается скидка по ипотеке в счет дополнительной доходности для застройщика. Таким способом продаж недавно заинтересовался ЦБ — регулятор указывает, что использование аккредитива создает риски для заемщика: в случае банкротства застройщика часть средств может пропасть, так как счет, в отличие от эскроу, не застрахован.
По словам Алексея Новикова, в тех или иных вариантах аккредитивы при продаже по ДДУ в среднем по рынку сейчас могут задействоваться в 20–25% сделок.
Трейд-ин, аренда в счет покупки, скидки
«Упадок ипотеки замещается другими инструментами продаж, — говорит Валерий Кочетков. — Например, снова вспомнили о трейд-ин — практикуется даже выкуп старой квартиры с возможностью проживания до получения ключей от новой». Встречаются на рынке и предложения аренды в счет покупки новостройки — такой вариант оплаты, например, предлагает в одном из своих апарт-комплексов девелопер ГК ФСК.
«Наряду с траншевой и аккредитивной ипотекой, а также различными видами рассрочки девелоперы для привлечения клиентов предлагают трейд-ин, в том числе с проживанием», — говорит и управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
На вторичном рынке обмен одной квартиры на другую в условиях заградительных ипотечных ставок тоже набирает популярность. «Те, кто не готов отказаться от покупки, рассматривают альтернативные сделки, то есть, по сути, обмен квартирами с доплатой или без с другими собственниками. И несмотря на то что альтернативы часто бывают запутаны, а поиск участников занимает долгое время, спрос на них достаточно высокий: порядка 60% сделок с готовой недвижимостью в нашей компании проходят именно в этом формате», — говорит Татьяна Подкидышева.
Эксперт добавляет, что этот формат сделок способен лишь отчасти компенсировать падение спроса. «По данным нашей компании, порядка 15% собственников, которые планировали реализовать недвижимость, переориентировались на сдачу объекта, чтобы получать хоть какой-то доход в период затишья на рынке, а после нормализации ситуации уже продать», — говорит Татьяна Подкидышева. Также, по ее словам, на вторичке выросла доля продавцов, готовых к торгу. «Те собственники, которые хотят поскорее продать, снижают цену и предлагают большие дисконты, так как боятся в будущем реализовать квартиру еще дешевле», — поясняет она.